W公司与F等三人商品房预售合同纠纷案，争议焦点之一是涉案房产是否达到了法定、约定的交房条件，我们作为W公司的代理人经研究认为：涉案房产达到了法定、约定的交房条件，理由如下：
原告方认为：必须取得建设管理部门出具的竣工验收备案证，才证明房屋验收合格。其错误在于混淆了竣工验收合格与竣工验收合格备案两者的关系，竣工验收合格备案是竣工验收合格后的行政管理程序，竣工验收合格后没有备案，不影响竣工验收合格的事实，竣工验收合格无需竣工验收备案证明文件证明。
首先：从合同约定的交房条件来看。
原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于房产交付条件，示范文本有三个选项，其中选项1是商品房验收合格并取得工程竣工验收备案证明文件；如果双方选择的是该第1点，则原告前述主张是正确的。其中选项3是商品房验收合格，原被告双方选择的是该第3项，因此，从约定上来看，涉案房产只要验收合格就具备交房条件，而无需取得竣工验收备案证明文件。
其次：从法律规定的交房条件来看。
《建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。什么是验收合格？
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称《验收规定》）第三条第二款规定：“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”
《验收规定》第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：
（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。
（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
（四）建设单位组织工程竣工验收。
1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；
2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
3.实地查验工程质量；
4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收”。
《验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。
从上述法条的规定来看，W公司提交的《房屋建筑工程质量监督报告》证明：1.儋州市住建局按照《验收规定》第三条第二款委托所属的儋州市建设工程质量安全监督站对涉案工程实施质量监督；2.W公司按照《验收规定》第六条规定完成了全部验收程序，验收的结论是竣工验收的组织形式、验收程序、执行强制性条文验收标准符合有关要求，具备备案条件，即验收合格。3.W公司未提供证据证明其已按照《验收规定》第九条的规定在验收合格后报建设主管部门备案，实际与本案无关。备案与否不影响商品房已验收合格的事实。
综上，涉案商品房已经验收合格，符合了约定和法定的交房条件。
原创作者：江辉宇
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